전세 사기 예방법, 내 전세금 안전하게 지키는 법

최근 몇 년 사이 전세 사기로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 급증하고 있습니다. 수천만 원에서 수억 원에 이르는 전세금을 지키기 위해서는 사전에 꼼꼼하게 확인하고 대비하는 것이 매우 중요합니다. 이 글에서는 누구나 따라할 수 있는 전세 사기 예방법을 단계별로 정리해드립니다.

1. 등기부등본 확인은 필수

전세계약 전에는 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 소유자의 정보, 근저당권, 가압류 등의 권리 관계가 모두 나와 있으며, 이를 통해 집주인이 실제 소유자인지 확인할 수 있습니다.

• 소유자와 임대인이 일치하는지 확인
• 근저당권 설정 여부 및 금액 체크
• 최근 전입신고 및 확정일자 받은 임차인 여부 확인

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람 또는 발급 가능합니다.

2. 보증금보다 낮은 담보대출? 위험 신호!

전세금보다 선순위 대출금(근저당)이 많을 경우, 집이 경매에 넘어가면 임차인은 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 특히 깡통 전세 위험이 있는 빌라나 다가구주택의 경우 더욱 주의해야 합니다.

예를 들어, 집 시세가 2억인데 근저당이 1억 6천만 원 설정되어 있고, 내가 1억 5천만 원에 전세 계약을 맺는다면 경매 시 보증금을 거의 받을 수 없습니다.

3. 확정일자 + 전입신고는 반드시

전입신고와 확정일자는 전세금 반환 우선순위 확보에 핵심적인 요소입니다.

• 전입신고: 실제 거주지로 등록하는 절차 (주민센터에서 가능)
• 확정일자: 계약서를 주민센터에 등록하여 날짜를 남기는 것

이 두 가지를 모두 완료해야만 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 갖게 되어, 문제가 생겼을 때 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

4. 임대인과 중개인 철저히 확인

계약 상대방이 실제 집주인이 맞는지, 혹은 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 있는지 확인해야 합니다. 또한 계약을 중개하는 부동산 중개업소가 정식 등록된 공인중개사 사무소인지 여부도 중요합니다.

• 공인중개사 등록번호 및 자격증 확인
• 허위 매물이나 고의 누락 정보 여부 의심 시 계약 중단

5. 전세보증보험 가입 고려

만약 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때를 대비해, 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 운영하며, 일정 요건을 충족하면 임차인이 직접 가입할 수 있습니다.

보험에 가입해두면, 집주인이 전세금을 못 돌려줄 경우 보험사가 대신 반환하고 이후 임대인에게 구상권을 청구합니다.

6. 이런 집은 조심하세요

• 시세보다 전세금이 높은 매물
• 빌라, 다세대주택 중 동일 주소에 여러 세대가 등록된 경우
• 계약을 급하게 유도하거나 계약금부터 요구하는 경우
• 등기부등본상 근저당이 많은 물건

조금이라도 의심되는 상황이 있다면, 계약을 미루고 전문가 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

결론

전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다. 그러나 기본적인 확인 절차만 제대로 밟아도 대부분의 위험을 피할 수 있습니다. 등기부등본 확인, 확정일자·전입신고, 보증보험 가입은 전세 계약의 기본 안전장치입니다.

조금 번거롭더라도 꼼꼼히 확인하고 준비한다면, 전세 사기로부터 내 소중한 자산을 지킬 수 있습니다. 내 집이 아니더라도 내 전세금은 반드시 스스로 지켜야 합니다.