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전세나 월세 계약을 체결한 후, 보증금을 안전하게 보호받기 위해 꼭 필요한 절차가 바로 확정일자 받기입니다. 확정일자를 받아두면 임대차보호법에 따라 보증금 반환 순위가 확보되어, 집주인이 파산하거나 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 일정 부분 보호받을 수 있습니다.
1. 확정일자란?
확정일자란 임대차 계약서에 공적인 날짜 도장을 찍어 법적으로 효력을 인정받는 절차입니다. 보증금을 돌려받기 위해서는 전입신고 + 확정일자가 반드시 필요하며, 이 두 가지 요건이 갖춰져야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
2. 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유
- 보증금 우선변제권 확보: 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있음
- 법적 보호 요건 충족: 대항력을 갖추기 위해 전입신고와 함께 필수
- 분쟁 발생 시 증거 확보: 계약 체결일을 증명하는 법적 근거
3. 확정일자 받는 방법
① 주민센터 방문 (오프라인)
가장 일반적인 방법은 가까운 주민센터(행정복지센터)를 방문하여 확정일자를 받는 것입니다.
준비물:
- 임대차 계약서 원본 (임대인과 임차인 서명·날인 필수)
- 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
신청 절차:
- 계약서 원본을 지참하여 주민센터 방문
- 담당 창구에서 확정일자 신청
- 계약서 여백에 고유 번호와 날짜 도장 부여
- 수수료는 통상 600원~1,000원 (지자체별 상이)
② 온라인 신청 (정부24)
임대차 계약이 부동산 전자계약 시스템을 통해 체결된 경우, 정부24를 통해 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다.
신청 조건:
- 전자계약서로 체결된 임대차 계약일 것
- 공동세대원 동의 또는 본인 인증 필요
신청 절차:
- 정부24(https://www.gov.kr) 접속 후 로그인
- "확정일자 신청" 검색 → 서비스 신청
- 전자계약서 등록 여부 확인
- 확정일자 발급 완료 → 결과는 마이페이지에서 확인 가능
※ 오프라인 계약서로 체결한 경우 온라인 신청은 불가능합니다.
4. 확정일자 확인 방법
확정일자를 받은 후 계약서에 고유번호와 날짜 도장이 찍혀 있는지 반드시 확인하세요. 이 날짜가 바로 보증금 보호 효력이 발생하는 기준일입니다.
5. 확정일자 관련 유의사항
- 계약 후 가급적 빨리 전입신고와 확정일자 동시 진행
- 계약서에 임대인과 임차인의 서명과 도장이 모두 있어야 함
- 확정일자를 받지 않으면 경매 시 보증금을 전혀 보호받지 못할 수 있음
- 전자계약이 아닌 일반 계약서는 온라인 신청 불가
6. 마무리
확정일자는 단순한 행정 절차가 아닌 임차인의 권리를 지키는 법적 장치입니다. 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받아야 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
특히 전세보증금이 클수록, 혹은 집주인의 재정 상태가 불안할 경우에는 확정일자 + 전입신고 + 보증보험 가입을 통해 더 철저한 대비가 필요합니다.
임대차 계약을 체결했다면 망설이지 말고, 즉시 주민센터 또는 정부24를 통해 확정일자를 신청하세요.