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부동산 거래 시 대부분의 사람들은 공인중개사만 믿고 계약을 체결하곤 합니다. 하지만 거래 과정에서 문제가 생겼을 때 중개사가 책임을 회피하는 사례도 종종 발생합니다. 이럴 경우, 계약자 본인이 모든 피해를 떠안게 되는 상황도 벌어질 수 있습니다.
오늘은 중개사 책임 회피가 가능한 상황과 예방 방법을 구체적으로 알려드릴게요.
1. 중개사의 법적 책임 범위는 어디까지일까?
공인중개사는 중개대상물에 대한 사실과 권리관계를 정확히 설명해야 하며, 그에 대한 확인·설명의무를 가집니다.
- 소유자 확인 (등기부등본 등)
- 근저당권, 전세권, 가압류 등 권리분석
- 건물 구조, 용도, 인허가 여부 등 확인
- 중개대상물 확인·설명서 제공
하지만 말로만 설명하고 서면으로 남기지 않거나, 명확하지 않은 특약으로 책임을 회피하는 경우가 있으니 주의가 필요합니다.
2. 책임 회피가 실제로 발생하는 상황
- 하자 누락: 누수, 결로, 전기문제 등 고지하지 않음
- 권리관계 미확인: 근저당이나 가압류 누락
- 임대인/소유자 불일치: 대리인과 계약했는데 정식 위임장 없이 진행
- 세입자 보증금 중복 반환 문제: 보증금 돌려받지 못해도 “내 책임 아니다”
- 말로 설명만 하고 계약서에 기재하지 않음: 책임 회피 가능성 ↑
3. 책임 회피 방지 체크리스트
① 중개대상물 확인·설명서 반드시 받기
공인중개사는 계약 전에 반드시 설명서에 서명·날인을 받아야 할 의무가 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 사용승인일, 권리관계 등이 포함되어 있어야 합니다.
② 계약서에 중개사 서명 및 도장 필수
계약서 하단에 공인중개사 이름, 등록번호, 도장 또는 서명이 명확히 있어야 중개사 책임을 법적으로 물을 수 있습니다.
③ 특약사항은 구체적으로 작성
예) “보일러 이상 없음” → 불명확
⮕ “보일러 2023년 교체, 현재 정상 작동 중이며 고장 시 임대인 부담으로 수리”
④ 중개보수는 계약 후 지급
계약이 정상적으로 성립된 이후에 중개수수료를 지급해야, 문제 발생 시 환불 또는 책임 요구가 가능합니다.
4. 책임 소재 분쟁 시 대처 방법
- 공인중개사협회 상담센터: 피해 사례 접수 가능
- 국토교통부 부동산거래신고센터: 중개사 불법행위 신고 가능
- 소비자원, 민사소송: 금전 피해 시 법적 대응 가능
공제보험 가입 여부에 따라 피해보상이 가능한 경우도 있으니 계약 전 중개사가 공제보험에 가입되어 있는지 확인해 두세요.
5. 마무리: ‘책임 회피’는 예방이 최선입니다
부동산 거래에서 “모른다”, “내 책임 아니다”라는 말은 계약자에게 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
꼼꼼하게 서류를 챙기고, 반드시 서면으로 설명받고 기록을 남기며, 불명확한 계약 사항은 모두 특약으로 명시하세요.
그것이 중개사의 책임을 명확히 하고, 본인의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다.
👉 다음 글에서는 “계약서 특약 조항 작성 시 실수하기 쉬운 항목들”을 알아보겠습니다. 도움이 되셨다면 공유와 댓글 부탁드립니다!